주택임대차보호법 총정리! [확정일자, 임대차계약신고, 전월세, 대항력]

월세로 산다면 꼭 알아야하는 주택임대차보호법!!

놓치지 말고, 100퍼센트 자기껄로 만들고 가세요.

주택임대차보호법이란?

주택임대차보호법은 세입자와 임대인 간의 임대차 계약에서 발생할 수 있는
문제를 예방하고 해결하기 위해 제정된 법률입니다.

 

 이 법률은 주택 임대차 계약의 기본 원칙, 계약 조건, 계약해지 절차 등을 규정하여 공정한 임대차 관계를 유지하려는 목적을 가지고 있습니다.

 

 

---

주택임대차계약신고

보증금 6천만원 이상, 월세 30만원 초과인 전세 및 월세 계약건은 계약 체결일로부터 30일 내에 공동신고를  꼭 해야합니다.

 

이 부분은 밑에 글을 클릭하셔서 참고하시면 될꺼 같습니다.

 

---

주택임대차 보호법 적용범위 및 존속기간

적용범위

1. 사실상 주된 부분이 주거용 건물인 임대차에 적용한다.

2. 미등기전세에도 적용한다.

3. 일시사용 임대차임이 명백한 경우는 적용이 없다.

4. 임차인이 법인인 경우에는 원칙적으로 적용이 없으나, 한국토지주택공사, 지방공사, 중소기업 등에는 적용한다.

존속기간

1. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

2. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.

 

---

주택임대차계약의 갱신

묵시의 갱신(법정갱신)

임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우나 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

*임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 이 경우 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. (2달치 월세를 연체했거나, 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우는 적용X)

 

계약갱신요구권

임대인은 임차인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사 할 수 있다. 존속기간은 2년으로 본다.

*임대인이 계약을 연장할 때 기존 금액 대비 5%밑으로만 전월세금을 올릴 수 있습니다.

거절사유

1. 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 건물의 전부 또는 일부를 고의, 중과실로 파손한 경우

4. 임대인(임대인의 직계존속 등)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

 

---

대항력 & 확정일자

대항력과 확정일자를 갖춰야하는 이유는 임대인의 채무로 인해서 집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금을 회수하기위해서 권리를 확보해놓는 것이다. 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 부여받았으면 우선변제권을 획득할 수 있고, 주택의 인도와 주민등록만 해놨을 경우 최우선변제권을 획득 할 수 있다. 

 

*단, 우선변제권과 최우선변제권의 조건에 맞아야 한다. ex) 최우선변제권 서울특별시 최우선변제의 범위 1억6천500 ~ 5500만원

대항력

- 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마친 때에는 그 다음 날 부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.

- 임차주택의 양수인(임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

확정일자

- 주택을 인도받고, 계약서와 신분증을 가지고 주민센터에 가면 확정일자를 받을 수 있다.

- 확정일자는 우선변제권을 획득하기 위한 발판으로 만약 임대인의 채무 관계가 부실하다면 꼭 해놔야한다!